Profesionalni upravnici zgrada
Osnove Zakona o stanovanju
- uvođenje profesije upravika zgrade
Svaka zgrada moraće da ima upravnika – to propisuje novi Zakon o stanovanju i održavanju zgrada.
Stanari mogu među sobom da izaberu upravnika ili da se odluče za profesionalca.. Zakonom je predviđeno da upravnika zgrade bira i razrešava skupština stambene zajednice, a upravnik je dužan da podnese prijavu za upis te zajednice. Ukoliko ne postignu dogovor, njega postavlja lokalna samouprava. Upravnika bira skupština stambene zajednice iz redova vlasnika stanova, na mandat od četiri godine.
Skupština stambene zajedice može odlučiti da za poslove upravljanja angažuje profesionalnog upravnika, a u slučaju prinudne uprave bira ga lokalna samouprava.
To znači da stanari zgrade najpre mogu među sobom da izaberu upravnika, a ako se ne dogovore, mogu da se odluče za profesionalnog upravnika.
Poslovima profesionalnog upravljanja mogu se baviti privredna društva ili preduzetnici, a profesionalni upravnik mora da polaže i dobije licencu, kao neophodan uslov za rad. 28. avgusta je u Privrednoj komori Srbije svečano dodeljeno prvih 200 licenci za profesionalne upravnike zgrada koji su uspešno položili test znanja iz svih oblasti kako na pismenom, tako i na usmenom ispitu. Profesionalni upravnici testiraju svoje znanje iz oblasti prava i zakonodavne funkcije svog posla, ekonomskog i finansijskog dela, zatim građevine i održavanja, kao i dela iz komunikacija. Za sve one kojima je to potrebno u okviru Prvredne komore Srbije i regionalnih komora, organizovana je edukacija, koja se pokazala kao odlična polazna osnova i vrlo uspešan preduslov za polaganje stručnog ispita pred komisijom.
U slučaju da stanari ne mogu da se dogovore ko će upravljati održavanjem zgrade, lokalna samouprava će im odrediti licenciranog prinudnog upravnika sa liste koju će sačiniti Privredna komora Srbije.
Kada je reč o troškovima održavanja zgrada, za građane neće biti novih troškova u odnosu na ona sredstva koja su do sada izdvajali za te namene kao stanari.
Registar stambenih zajednica, kao elektronsku javnu bazu podataka vodiće lokalne samouprave, a jedinstvenu centralnu, javnu, elektronsku bazu podataka o svim stambenim zajednicama iz svih registara na teritoriji Srbije vodiće Republički geodetski zavod..
Zakon uređuje upravljanje zgradom i održivi razvoj stanovanja, koji podrazumeva unapređenje uslova stanovanja građana i očuvanje stambenog fonda, uz unapređenje energetske efikasnosti.
Od stupanja na snagu Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, pa čak i pre dok je još bila javna rasprava o njemu, javljaju se česte nedoumice u vezi sa mogućnostima i obavezama sa primenom ovog Zakona. Naravno, to je razumljivo, imajući u vidu da se uvode mnoge novine u ovoj oblasti i da se ta oblast po prvi put uređuje zakonom.
Najveća novina uvedena ovim Zakonom jeste uvođenje profesionalnih upravnika i organizatora upravljanja - fizičkih i pravnih lica koja se profesionalno bave upravljanjem kao privrednom delatnošću.
To je upravo ono što je privuklo najveću pažnju javnosti, kao i priča oko prinudnik upravnika pa tzv. opštih upravnika itd.
Stambene zajednice imaju pravo da izaberu nekoga od članova skupštine stambene zajednice zgrade da vrši funkciju upravnika. Ova funkcija donekle odgovara nekadašnjoj funkciji predsednika skupštine stambene zgrade. Angažovanje tog stanara na poslovima upravnika stambene zajednice će se regulisati ugovorom. To lice, upravnik stambene zajednice iz redova stanara, može obavljati tu funkciju potpuno besplatno, ali i uz nadoknadu, zavisi od toga kako je ugovoreno. To znači da nijedna stambena zgrada, odnosno zajednica nije dužna da angažuje profesionalnog upravnika. Ali onda verovatno ostaje samo osnovni paket ponude i nema pomeranja na bolje.
Savet svim stambenim zajednicama jeste da dobro razmisle da li im sadašnje stanje odgovara, da li su zadovoljni sa izgledom svoje zgrade, da li su zadovoljni sa higijenom, sa prilazima, sa fasadama, sa trošenjem energije itd. pa ako jesu, onda super, imaju sreće i neka takvog upravnika maze i paze kao najrođenijeg. Ipak, većina i istina je na žalost drugačija. Samo u Beogradu postoji skoro 5,000 stambenih zgrada koje nemaju predsednika kućnog saveta, a još toliko ga ima samo na broj. To je prosto sa stanovišta šire zajednice nedopustivo i postoji opravdana potreba za angažovanjem profesionalnog upravnika, a ukoliko se isti ne angažuje takve zgrade dobiće prinudnog upravnika do daljnjeg.
Postoji više osnova za uvođenje prinudnog profesionalnog upravljanja.
Prinudna uprava uvodi se poveravanjem poslova upravljanja profesionalnom upravniku u slučaju kada:
1) prijava za upis stambene zajednice ne bude podneta u roku od 15 dana od dana održavanja sednice skupštine
2) po isteku ili prestanku mandata iz bilo kog razloga nije izabran novi upravnik u roku od 30 dana od dana kada je stambena zajednica ostala bez upravnika, iz bilo kog razloga (svaki vlasnik posebnog dela ima pravo da zahteva pokretanje postupka pred nadležnim organom jedinice lokalne samouprave za imenovanje profesionalnog upravnika)
3) prinudna uprava će biti uvedena ukoliko skupština ili savet zgrade (formiran u skladu sa ranijim propisima), odnosno vlasnici posebnih delova zgrade u kojoj nije formirana skupština ili savet zgrade, u roku od šest meseci od dana početka rada Registra ne izvrše registraciju stambene zajednice.
Postupak uvođenja prinudne uprave imenovanjem profesionalnog upravnika pokreće se podnošenjem prijave nadležnog inspektora ili vlasnika posebnog dela, a profesionalni upravnik vrši poslove upravljanja sve dok stambena zajednica ne donese odluku o izboru upravnika ili dok ne zaključi ugovor o profesionalnom upravljanju.
Prinunda uprava ne mora da postoji dugo tj. stanari u svakom trenutku mogu sazvati skupštinu stambene zajednice i promeniti nametnutog profesionalnog upravnika izborom novog upravnika - bilo to lice profesionalni upravnik, ili jedan od članova stambene zajednice.
Poslovi upravljanja poveravaju se profesionalnom upravniku zaključenjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja - pravno lice (ili preduzetnik).
S obzirom na to da je Registar stambenih zajednica počeo sa radom 12.06.2017. godine, stambene zgrade će imati na raspolaganju period do 12.12. 2017. godinu za navedenu registraciju, a kako bi izbegli prinudnu upravu (šest meseci).
Milić.M. Đoković
e-mail: obuka.profesionalnih.upravnika@gmail.com